La Manovra finanziaria 2027 introduce alcune importanti novità nel settore immobiliare, con particolare attenzione al mercato delle locazioni. Tra le misure annunciate dal Governo figurano una riduzione della cedolare secca per gli affitti a canone concordato, un’ulteriore agevolazione fiscale per chi affitta a giovani under 35 e l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali.
Si tratta di interventi che potrebbero incidere sulle scelte dei proprietari di casa, sulle opportunità per gli inquilini e sulle strategie di chi investe nel mercato immobiliare.

Vediamo nel dettaglio cosa prevede la Manovra 2027 e quali potrebbero essere le conseguenze per chi possiede un immobile da mettere in affitto.

Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato

Una delle principali novità riguarda la tassazione degli immobili residenziali affittati con contratto a canone concordato.
Attualmente, per i contratti che rispettano i requisiti previsti dalla normativa, è possibile beneficiare di un’aliquota agevolata della cedolare secca pari al 10%.
La Manovra 2027 prevede di ridurre ulteriormente questa percentuale, portandola al 5%. Si tratta di una riduzione significativa, che dimezzerebbe il prelievo fiscale sui canoni di locazione percepiti dai proprietari che scelgono questa tipologia contrattuale.
Il canone concordato, ricordiamo, viene determinato sulla base degli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Il suo importo non è quindi stabilito liberamente, ma deve rispettare specifici parametri legati alla zona, alle caratteristiche dell’immobile e alla tipologia del contratto.
L’obiettivo della misura è incentivare i proprietari a scegliere forme di locazione a condizioni concordate, favorendo una maggiore disponibilità di abitazioni sul mercato degli affitti.

Cedolare secca all’1% per chi affitta a giovani under 35

La Manovra introduce un’ulteriore agevolazione per favorire l’accesso dei giovani al mercato delle locazioni.
Per i contratti a canone concordato stipulati con inquilini di età non superiore a 35 anni, è prevista una cedolare secca ulteriormente ridotta, pari all’1%. La misura punta a sostenere soprattutto i giovani che devono trasferirsi per motivi di studio o lavoro e che incontrano spesso difficoltà nel trovare un’abitazione a condizioni economicamente sostenibili.
Per i proprietari, invece, potrebbe rappresentare un incentivo fiscale aggiuntivo a destinare gli immobili alla locazione residenziale, rivolgendosi a una fascia di inquilini particolarmente interessata a soluzioni abitative accessibili.
È importante sottolineare che l’agevolazione riguarda i contratti a canone concordato: non si tratta quindi di una riduzione generalizzata della tassazione applicabile a tutti gli affitti stipulati con persone under 35.

Cedolare secca anche per gli immobili commerciali: una novità per negozi e attività

Un’altra importante apertura riguarda il settore delle locazioni commerciali.
Il Governo ha annunciato l’estensione della cedolare secca anche agli immobili destinati ad attività commerciali, superando il tradizionale ambito di applicazione del regime fiscale, prevalentemente legato alle locazioni abitative. La novità potrebbe interessare proprietari di negozi, botteghe, locali commerciali e immobili destinati ad attività economiche.
Attualmente, la tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di questi immobili segue generalmente il regime ordinario previsto per i redditi immobiliari. La possibilità di optare per un’imposta sostitutiva potrebbe quindi modificare in maniera significativa la convenienza fiscale di determinate operazioni.
L’obiettivo dichiarato è sostenere il mercato immobiliare commerciale e favorire la disponibilità di locali per le attività economiche di vicinato. Per i proprietari potrebbe aprirsi una nuova opportunità per valorizzare immobili commerciali che, in alcuni contesti, rimangono sfitti a lungo.
Le condizioni precise di applicazione, le categorie catastali interessate, gli eventuali limiti dimensionali e l’aliquota effettivamente applicabile dovranno tuttavia essere verificati sul testo definitivo della legge.

Cosa cambia per i proprietari di immobili?

Le novità annunciate dalla Manovra 2027 potrebbero influenzare le strategie di gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
In particolare, i proprietari potranno valutare con maggiore attenzione:

• Il contratto a canone concordato: la riduzione della cedolare secca al 5% potrebbe renderlo fiscalmente ancora più interessante.
• La locazione a giovani under 35: l’aliquota dell’1%, se confermata nei termini annunciati, potrebbe incentivare la destinazione degli immobili a questa fascia di inquilini.
• Gli immobili commerciali: l’estensione della cedolare secca potrebbe offrire nuove possibilità di ottimizzazione fiscale per i proprietari di negozi e locali.
• La redditività dell’investimento: sarà sempre più importante valutare non soltanto il canone mensile, ma anche la tassazione, le spese di gestione, i periodi di sfitto e la tipologia contrattuale.

È fondamentale ricordare che la scelta del contratto non dovrebbe basarsi esclusivamente sull’aliquota fiscale. Occorre considerare anche il canone effettivamente ottenibile, la durata della locazione e le caratteristiche del mercato immobiliare locale.

Le novità sono già definitive?

È importante fare una precisazione.
Al 31 ottobre 2026, il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027, che è stato successivamente trasmesso alla Camera per l’avvio dell’iter parlamentare. Questo significa che le misure annunciate non devono ancora essere considerate definitivamente acquisite: durante l’esame parlamentare il testo potrebbe essere modificato, integrato o eventualmente eliminato.
Prima di stipulare un nuovo contratto o modificare la propria strategia immobiliare, sarà quindi opportuno verificare il contenuto definitivo della legge e le eventuali disposizioni attuative.

Le novità fiscali previste dalla Manovra 2027 confermano quanto sia importante conoscere le opportunità offerte dalla normativa per gestire al meglio un investimento immobiliare.
La scelta del contratto di locazione più adatto, la corretta determinazione del canone e la valutazione del regime fiscale applicabile possono fare una differenza concreta nella redditività di un immobile. Per questo motivo, affidarsi a professionisti del settore immobiliare e mantenersi aggiornati sulle evoluzioni normative rappresenta un passaggio importante per proprietari e investitori.
L’Essenziale Immobiliare continua a seguire da vicino le novità del mercato e della normativa immobiliare, per offrire informazioni utili a chi desidera vendere, acquistare o mettere a reddito il proprio immobile.