Quando si acquista una casa, scegliere il momento giusto per il rogito può sembrare un dettaglio, ma in alcuni casi può avere un impatto concreto sui costi dell’operazione. Una delle domande che ci si può porre è: conviene acquistare casa nella prima metà o nella seconda metà del mese?
In particolare, per chi sta acquistando un immobile, può essere interessante valutare il rogito dopo il giorno 16 del mese, soprattutto considerando due aspetti: il calcolo dell’IMU e gli eventuali interessi di preammortamento del mutuo.

Vediamo perché.

IMU: conta anche il numero di giorni di possesso

Partiamo dall’IMU, l’Imposta Municipale Propria dovuta, in generale, per gli immobili diversi dall’abitazione principale non di lusso. Nel calcolo dell’IMU, il periodo di possesso viene determinato considerando i mesi dell’anno. La regola prevede che il mese venga conteggiato per intero quando il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese è composto.
In altre parole, il riferimento è la metà del mese.
Per questo motivo, se il trasferimento della proprietà avviene nella seconda metà del mese, può verificarsi una situazione interessante: il mese può non essere imputato all’acquirente ai fini IMU, purché il possesso sia iniziato dopo la metà del mese.

Un esempio pratico

Immaginiamo di acquistare un immobile con rogito fissato al 17 maggio. Se il possesso dell’immobile decorre dal giorno del rogito, il mese di maggio potrebbe non essere considerato come mese di possesso dell’acquirente ai fini del calcolo dell’IMU, mentre il periodo precedente rimane in capo al precedente proprietario, secondo le regole previste per la determinazione dell’imposta.  Naturalmente, il calcolo effettivo deve tenere conto delle caratteristiche dell’immobile, della situazione del venditore e dell’acquirente e delle specifiche regole IMU applicabili.

Attenzione: non significa che acquistare dopo il 16 faccia automaticamente risparmiare un mese di IMU in ogni situazione. È necessario verificare concretamente la durata del possesso e la posizione fiscale delle parti.

E il mutuo? Entra in gioco il preammortamento

C’è poi un secondo aspetto che può rendere interessante la scelta della data del rogito: il preammortamento del mutuo. Quando si stipula un finanziamento, infatti, può esserci un periodo compreso tra l’erogazione del mutuo e l’inizio del piano di ammortamento vero e proprio. Durante questo intervallo la banca può applicare gli interessi di preammortamento, che vengono calcolati in funzione del capitale effettivamente erogato e dei giorni che intercorrono prima dell’avvio dell’ammortamento. Ed è proprio qui che la data del rogito può diventare importante.

Prima si eroga il mutuo, più a lungo possono maturare gli interessi

Facciamo un esempio semplice. Supponiamo che il mutuo venga erogato il 5 del mese e che il piano di ammortamento inizi il mese successivo. Gli interessi di preammortamento potrebbero essere calcolati per un numero di giorni maggiore rispetto a un mutuo erogato, a parità di condizioni, il 20 dello stesso mese. Posticipare l’erogazione, quindi, può ridurre il numero di giorni sui quali vengono calcolati gli interessi di preammortamento. Ma anche in questo caso è fondamentale fare una precisazione: non esiste una regola universale secondo cui il mutuo stipulato dopo il 16 costi sempre meno.
Le modalità di calcolo del preammortamento dipendono infatti dal contratto di mutuo, dalla banca, dalla data di erogazione e dalla decorrenza del piano di ammortamento.

Il vero vantaggio: coordinare rogito, mutuo e imposte

Il punto, quindi, non è semplicemente “comprare casa dopo il 16”. Il vero vantaggio può derivare dalla possibilità di coordinare la data del rogito con l’erogazione del mutuo e con la decorrenza degli obblighi fiscali, evitando di sostenere costi per un periodo maggiore del necessario.

Quando si sta organizzando un acquisto immobiliare, può quindi essere utile valutare insieme:

• la data prevista per il rogito;

• la data di effettiva erogazione del mutuo;

• la decorrenza del piano di ammortamento;

• gli eventuali giorni di preammortamento;

• il periodo di possesso rilevante ai fini IMU;

• le condizioni specifiche previste dalla banca;

• la situazione fiscale dell’immobile.

Una differenza di pochi giorni, presa singolarmente, può sembrare irrilevante. Ma quando si parla di un’operazione del valore di centinaia di migliaia di euro, anche la corretta pianificazione delle tempistiche può contribuire a rendere più efficiente l’acquisto.

Comprare casa: la data del rogito non è un dettaglio

La scelta della data del rogito viene spesso determinata dalla disponibilità delle parti, dai tempi della banca o dalla scadenza del preliminare. Tuttavia, quando c’è margine di scelta, vale la pena chiedersi se sia possibile ottimizzare la data dell’atto. Acquistare nella seconda metà del mese può, in determinate circostanze, risultare interessante sia per la gestione dell’IMU sia per il numero di giorni di eventuale preammortamento del mutuo. Naturalmente, ogni operazione immobiliare è diversa. Per questo è importante non basarsi soltanto su una regola generale, ma verificare quanto si risparmierebbe realmente nel caso concreto.
Prima di fissare il rogito, quindi, chiedi sempre: “Qual è la data che mi permette di ottimizzare costi, IMU e mutuo?”
Una corretta pianificazione può fare la differenza.

Vuoi acquistare casa?

Per chi sta affrontando un acquisto immobiliare, conoscere in anticipo costi, tempistiche e adempimenti permette di arrivare al rogito con maggiore consapevolezza.
Nell’agenzia L’Essenziale Immobiliare seguiamo l’acquirente nelle diverse fasi dell’operazione, aiutandolo a valutare anche gli aspetti economici e temporali legati all’acquisto.
Perché quando si compra casa, anche scegliere il giorno giusto può essere importante.