Quando si decide di porre in vendita un immobile è indispensabile avere, sin dalle prime fasi della trattativa, una serie di documenti che diano specifiche informazioni sia sul titolare del bene che sulla casa che si desidera posizionare sul mercato.

È abitudine frequente, anche tra chi intende acquistare casa, credere che la fase più importante sia quella finale, corrispondente al giorno vero e proprio del rogito. Indubbiamente il momento della stipula notarile rappresenta per gli acquirenti uno dei passi più importanti della loro vita.

Bisogna però fare attenzione!

Quando si acquista una casa, si entra in possesso non solo dell’immobile in sé, ma anche di tutta una serie di documenti che sono legati all’immobile stesso, che ne costituiscono una sorta di “carta d’identità”. È bene quindi fare una valutazione preliminare di un numero non indifferente di fattori, prima di apporre qualsiasi firma.

Quali sono, quindi, i documenti necessari per predisporre il rogito notarile?

Seppur divisibili in macrocategorie, eccone un elenco puntuale:

DOCUMENTI ANAGRAFICI:

• carta di identità e codice fiscale (per le persone fisiche): permettono allo studio notarile di verificare le generalità dei venditori e degli acquirenti ed è fondamentale che siano in corso di validità; qualora una o entrambe le parti contraenti fossero cittadini stranieri, è necessaria anche la consegna del permesso di soggiorno non scaduto o in corso di rinnovo
• visura camerale: necessaria in caso di società o persone giuridiche, rinvenibile dal commercialista di fiducia
• estratto di matrimonio*, se coniugati, o certificato di stato civile libero*, se non coniugati o vedovi
• sentenza di separazione omologata, se separati, o sentenza di divorzio passata in giudicato, se divorziati, solitamente rilasciata dai legali istituiti dalle parti
• certificato di morte*, se occorre procedere ad accettazione tacita di eredità.

*Tutti i certificati possono essere richiesti online sul sito www.anagrafenazionale.gov.it nella sezione “Accedi ai Servizi al Cittadino”, scegliendo SPID come metodo di autenticazione.
Resta valida la possibilità di richiederli fisicamente presso l’Ufficio Anagrafe di competenza.

 DOCUMENTI DI PROVENIENZA:

• atto di provenienza: permette di attestare la proprietà dell’immobile, frutto di una successione o di un testamento, di una compravendita o di una donazione
• atto di mutuo: a differenza di quello di compravendita, in questo atto sono raccolte tutte le informazioni importanti che riguardano il debito del mutuatario nei confronti dell’istituto di credito. È fondamentale essere a conoscenza della debitoria residua gravante sull’immobile che sta per diventare oggetto di compravendita da parte degli acquirenti, di fatti nella maggior parte dei casi, l’estinzione dello stesso rappresenta la conditio sine qua non a che il bene possa essere traslato da un soggetto in capo ad un altro.

DOCUMENTI CATASTALI:

• visura catastale: permette di avere uno storico dei vari passaggi di proprietà e delle variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni, permettendo di conoscere anche l’eventuale presenza di pratiche urbanistiche
• planimetria: consente di conoscere la disposizione interna della casa in vendita ed è di fondamentale importanza che tale planimetria rappresenti esattamente lo stato attuale dell’immobile.

Entrambe possono essere reperite telematicamente tramite l’ausilio del proprio tecnico (ingegnere-architetto-geometra) di fiducia, o dall’agente immobiliare regolarmente abilitato al sistema del Catasto di riferimento.

Qualora la proprietà che si intende vendere fosse concessa in affitto, il proprietario dovrà presentare anche il contratto stipulato con l’affittuario per consentire all’acquirente di conoscere i possibili vincoli futuri rispetto allo stato di occupazione dell’immobile.

DOCUMENTI ENERGETICI:

• attestato di prestazione energetica: conosciuto anche con la sigla APE, questo attestato fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche della proprietà e riporta la classe energetica dell’immobile in una scala che va dalla lettera A alla G
• certificati di conformità degli impianti: accertano la conformità degli impianti elettrico, termico e idraulico rispetto a quanto stabilito dalla legge a riguardo. Il documento viene rilasciato dall’azienda abilitata che installa gli impianti o che effettua eventuali lavori di manutenzione.

DOCUMENTI CONDOMINIALI:

• regolamento di condominio: è l’atto con il qual il condominio detta le regole relative all’amministrazione, all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni. Esso viene adottato dall’assemblea a maggioranza, salvo che si tratti di un regolamento contrattuale nel qual caso è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini
• ultimi due verbali di assemblea: è bene che l’acquirente sia reso edotto delle decisioni prese nelle ultime riunioni avvenute e quindi riportate nel documento formale di assemblea
• liberatoria dei pagamenti: è obbligo dell’amministratore, su suggerimento della parte venditrice, fornire in sede di
  rogito notarile copia autentica (in forma scritta) della delibera-quietanza che attesti la
  regolarità dei pagamenti effettuati sino al giorno che precede la data di stipula.

Il corredo documentale in questione è disponibile presso l’ufficio dell’amministratore di condominio incaricato.  

MEZZI DI PAGAMENTO: nella stesura dell’atto di compravendita, il notaio rogante ha l’obbligo di inserire i dati (numero di serie o di CRO) relativi alle modalità utilizzate dalla parte acquirente per procedere alla conclusione dell’affare.

DATI DEL MEDIATORE: nel caso in cui vi fosse stato l’intervento di mediazione di un agente immobiliare, è opportuno esibire la visura camerale aggiornata dell’agenzia di riferimento, il numero di iscrizione al ruolo e i mezzi di pagamento della provvigione (ricevuta di pagamento se è stato già effettuato).

Ricorda sempre che l’aiuto di una buona agenzia immobiliare, ben posizionata sul territorio, può fare la differenza. Essa ti consentirà di comprare casa senza pericoli o sorprese, farà luce su quali precauzioni prendere fin da subito per tutelarti da incontri inutili, per evitare truffe e penali a causa di documenti incompleti o errati.

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