Nuova tipologia di contratto per il nostro mercato immobiliare (negli Stati Uniti esiste già da diverso tempo), il rent to buy è stato introdotto in Italia con il Decreto Legge n. 133 del 12.09.2014 “Sblocca Italia” (convertito in legge n. 164/2014).

Cosa è il rent to buy?
Con il contratto di rent to buy il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga un canone per un determinato periodo (stabilito dal contratto) al proprietario, al termine del quale il conduttore può decidere di acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
La particolarità di questo contratto è che esso si articola in due fasi:
-la prima fase è la concessione dell’utilizzo, come una locazione di immobili (da qui il termine rent, affitto);
-la seconda fase è quella del trasferimento della proprietà dal concedente al conduttore (il buy, acquisto), eventuale in quanto come detto sarà il conduttore a scegliere se acquistare l’immobile.

Questo contratto come si può ben capire è una forma ibrida tra contratto di locazione e quello di compravendita che, proprio in quanto flessibile, permette al conduttore di avere un esborso inferiore all’inizio e successivamente, nel caso di acquisto, detrarre dal prezzo di vendita una parte dei canone già versati.

E’ evidente anche l’utilità di un contratto di questo tipo: facilitare l’acquisto anche da parte di chi al momento attuale non ha la liquidità necessaria per l’acquisto, e/o non può accedere al credito, rinviando ad un momento successivo l’esborso maggiore (al momento dell’acquisto), versando comunque un canone che gli permette, oltre di utilizzare l’immobile nell’immediato, di versare somme che poi saranno imputate al corrispettivo della vendita, riducendo così quanto sarà dovuto al momento della vendita.

Il canone che il conduttore andrà a versare sarà infatti formato da due componenti:
– la prima per la locazione (come un canone di una locazione ordinaria);
– la seconda, invece, costituisce un anticipo per il pagamento complessivo, con effetto di ridurre il prezzo finale di vendita. Nel contratto andrà specificata l’entità delle due componenti del canone.

Il contratto viene realizzato tramite atto pubblico redatto da notaio: la formalizzazione del contratto di rent to buy in atto pubblico permette la trascrizione di questo nei registri immobiliari, realizzando un effetto prenotativo sull’immobile, cosicchè se il conduttore vorrà acquistare l’immobile potrà acquisirlo libero da oneri o trascrizioni intercorrenti tra la trascrizione del contratto di rent to buy e l’acquisto.

Facciamo un esempio per capire meglio come opera il rent to buy:
Si consideri la vendita dell’immobile di Andrea per il prezzo di 200.000 euro. Il canone è convenuto in 2.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 1000 euro, viene versato per il godimento del bene, come se fosse un normale canone di locazione. Il residuo, cioè gli ulteriori 1000 euro, si imputano al prezzo (rappresentano cioè un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo
5 anni Nicòle deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 200.000 euro, ma 152.000 euro,
perché 48.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

La mancata vendita dell’immobile: conseguenze Nel caso di inadempimento del concedente, vale a dire nel caso in cui a causa del suo
comportamento non si riesca a concludere la vendita, questi è tenuto a restituire la porzione del canone che era imputata al trasferimento dell’immobile, maggiorata degli interessi legali. Il
risarcimento del danno, invece, può essere eventualmente corrisposto solo nel caso in cui ne
sia provata l’esistenza e l’entità. Questo dato non ci sorprende più di tanto: se un contratto si risolve, è normale che ci siano degli effetti restitutori.

Qualora, invece, il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il concedente/proprietario ha
non solo il diritto alla restituzione dell’immobile, ma anche a trattenere la quota di canone versata per l’utilizzo dell’immobile. Per quanto riguarda invece la quota imputata quale anticipo della vendita, dovrà essere restituita al conduttore, a meno che le parti non stabiliscano diversamente il diritto di essere retribuito per avergli riconosciuto per molti anni la possibilità di far valere un diritto d’acquisto sull’immobile. In questo caso, quindi, il concedente, a meno che non sia diversamente stabilito, potrà trattenere definitivamente la quota di canone relativa al prezzo di acquisto dell’immobile, a titolo di indennizzo per il già citato diritto di acquisto.

Chi paga le imposte dell’immobile?
Nel periodo dell’utilizzo del bene, la TARI viene pagata dal conduttore/futuro acquirente quale utilizzatore dell’immobile e l’IMU, invece, resta a carico del proprietario.
Se il conduttore deciderà di acquistare l’immobile, avverrà una compravendita ordinaria, che sarà soggetta alle imposte previste per questa operazione, oltre alle spese notarili; proprio come una compravendita l’atto sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari, verificandosi un trasferimento di proprietà.

Ma degli aspetti fiscali in particolare ne parleremo nel prossimo articolo !