La nuda proprietà può rivelarsi un’opzione particolarmente interessante per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare e non ha fretta di occuparlo, dal momento che solitamente i costi risultano essere molto inferiori rispetto ai valori medi di mercato.

La cosa importante da tenere presente è che non si potrà disporre immediatamente della casa comprata, come invece accade nel caso di una compravendita tradizionale.

Comprare un immobile in nuda proprietà comporta certamente una serie di vantaggi, ma prima di decidere di procedere per questa strada è indispensabile chiarire alcuni punti fondamentali.

Cos’è la nuda proprietà?

 Per nuda proprietà si intende comunemente il valore della proprietà di un immobile, senza però il diritto di usufrutto, quindi quello di poterne disporre liberamente.

Semplificando di molto la definizione dal punto di vista legale, il proprietario di una abitazione mette in vendita il suo immobile in nuda proprietà, conservandone il diritto di abitazione, solitamente per l’intera durata della sua vita o, in alternativa, fino a una data pattuita e riportata nel contratto di vendita. Alla scadenza dell’usufrutto, chi ha acquistato in nuda proprietà potrà disporre liberamente dell’immobile.

Salvo diverso accordo fra le parti, all’usufruttuario spettano imposte e tributi quali Irpef, IMU e Tasi, oltre le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione.
Ecco perché, solitamente, la nuda proprietà viene ritenuta un buon investimento specialmente nel lungo periodo.

Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?

 La nuda proprietà e l’usufrutto sono due concetti molto simili e intrecciati tra loro, seppur diversi in base alla relazione che lega i due soggetti all’immobile oggetto di transazione. Cercando di semplificare:

• la nuda proprietà è il diritto oggetto della transazione immobiliare;
• l’usufrutto è il diritto che il venditore continua ad avere sulla casa di cui viene venduta la nuda proprietà.

Il nudo proprietario, dunque, non ha reali diritti sull’immobile acquistato e pertanto non potrà disporne liberamente come, per esempio, decidere di concederlo in affitto oppure andare ad abitarci.

Diversamente l’usufruttuario che, nonostante la vendita, ha conservato effettivo diritto sul bene, potrà disporne a piacimento.
Una volta che l’usufrutto terminerà, il nudo proprietario avrà tutte le facoltà di un classico proprietario di casa e potrà utilizzare l’immobile senza limitazioni.

Quando si può godere del bene acquistato?

 Si acquisisce la piena proprietà dell’immobile al momento della morte dell’usufruttario o, se si tratta di usufrutto a termine, alla scadenza fissata nel contratto. Il passaggio può avvenire anche nel caso in cui l’usufruttuario non si prenda cura dell’immobile e ne causi il deterioramento, oppure se non vi abiti per venti anni consecutivi.

Posso acquistare in nuda proprietà godendo delle agevolazioni della prima casa?

La domanda che molti potenziali acquirenti in nuda proprietà si pongono è se possono godere dei benefici economici legati all’acquisto della prima casa.
La risposta è si, a patto che si ponga comunque la propria residenza sul posto, così come previsto dalla legge.
Ovviamente, l’immobile non deve appartenere alle categorie A1, A8 e A9 e non deve rientrare appunto tra gli alloggi di lusso, esclusi dalle agevolazioni.
Inoltre, è possibile acquistare la nuda proprietà usufruendo di un mutuo, che tuttavia verrà decurtato della valutazione dell’usufrutto, eseguita dalla banca per quantificare correttamente l’importo da erogare.

Quale tassazione è prevista per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile?

Per quanto concerne le imposte da pagare al momento del rogito, queste sono le stesse previste per qualsiasi altro acquisto.
Pertanto, le imposte ordinarie sono del 2% nel caso di prima casa e del 9% in caso di seconda abitazione. Il pagamento delle spese straordinarie spetta al nudo proprietario, mentre per la manutenzione ordinaria sarà l’usufruttuario a doversene occupare.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Il venditore avrà la possibilità di disporre di un’ampia liquidità – derivata appunto dalla vendita dell’immobile – pur conservandone il diritto di abitazione e il suo uso esclusivo.
Si tratta di una soluzione di vendita prediletta, in particolare, dai proprietari di casa non più giovani che, anziché mettere in vendita il proprio immobile in modo tradizionale, optano per la vendita della nuda proprietà conservando così la possibilità di continuare a vivere nella casa della propria vita.

Anche per chi sceglie di acquistare in nuda proprietà ci sono dei vantaggi; il principale deriva dalla possibilità di concludere una compravendita immobiliare a un prezzo di solito molto conveniente, inferiore ai valori medi che si trovano sul mercato.
Infatti, si tratta di un ottimo investimento se valutato sul lungo periodo, con la possibilità di sfruttare l’immobile per necessità future.
Inoltre, chi acquista in nuda proprietà non dovrà sostenere i costi relativi alla manutenzione dell’immobile e le diverse imposte, che rimarranno a carico dell’usufruttuario.

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