Secondo la normativa italiana, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere i dati delle unità immobiliari urbane, la cui assenza determina la nullità dell’atto.

Tali dati comprendono l’identificazione catastale dell’immobile, le planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto.

Se è chiaro che ciò è obbligatorio per immobili quali abitazioni e garage, ci si chiede se tale norma riguardi anche parti comuni condominiali e tra questi i posti auto scoperti.

Che cos’è l’accatastamento degli immobili

 L’accatastamento è una dichiarazione con la quale si comunica all’Agenzia delle Entrate competente per territorio una variazione relativa a un fabbricato urbano, ossia che esso è stato ultimato, che ne è stata completata la costruzione o che sono state effettuate delle modifiche.

Attraverso tale dichiarazione, si chiede che l’immobile, nuovo o modificato, venga iscritto nel Catasto dei Fabbricati.

La domanda, che va presentata tramite tecnici abilitati entro 30 giorni dalla data della fine dei lavori, contiene anche la categoria di appartenenza e conseguentemente la rendita catastale.

L’Agenzia, dopo un’adeguata valutazione, assegna la categoria e stabilisce la rendita catastale.

Questa procedura è importante sia perché permette al proprietario di disporre del bene tramite atti di compravendita o donazione, sia perché il calcolo del valore del bene ha finalità fiscali e determina quali sono le imposte da pagare.

Posti auto scoperti: vanno accatastati?

 Se tutto ciò risulta chiaro per quanto riguarda i beni di proprietà di un singolo, qualche dubbio può sorgere per le parti comuni di un condominio.

Tra questi, alcuni, come i garage o le cantine, sono beni censibili che vanno accatastati con attribuzione di rendita: essi sono collocati in aree comuni, ma sono assegnati singolarmente e infatti costituiscono una pertinenza dell’abitazione, ossia sono ciascuno di proprietà di un singolo.

Altri invece sono considerati beni comuni non censibili, come per esempio l’atrio condominiale, il vano scale, il vano ascensore, la centrale termica: essi sono indivisibili e di uso comune tra tutti i condomini.

I posti auto scoperti rientrano nella prima casistica. Si tratta di un bene comune censibile, situato nell’area comune condominiale, ma assegnato al singolo, che ne ha quindi un uso esclusivo.

I posti auto scoperti, che vanno censiti come categoria C/6, devono essere accatastati allegando la planimetria, in quanto viene ceduta al singolo una quota millesimale dell’area, e avranno poi l’attribuzione della relativa rendita catastale ai fini fiscali.

Il posto auto ha bisogno di un titolo edilizio oppure basta solo che sia accatastato?

 Quando dal certificato catastale storico si evince che il posto auto deriva da un “frazionamento” o “frazionamento e fusione”, è sempre consigliabile accertare lo stato legittimo del bene, verificando i titoli edilizi e confrontandoli con lo stato dei luoghi.

Qualora da questi controlli emerga che il posto auto è sprovvisto di titolo autorizzativo e che era stato solo denunciato catastalmente dal costruttore, non c’è da preoccuparsi perché in generale non rappresenta un problema e si potrà eventualmente regolarizzare mediante una pratica postuma, “in sanatoria” mediante C.I.L.A. o S.C.I.A., da confermare presso lo Sportello Unico per l’Edilizia comunale preposto.

Per questa regolarizzazione “in sanatoria” bisognerà di certo verificare le norme del Piano Regolatore Generale del Comune dove ricade l’immobile, che potrebbero presentare delle limitazioni a tale intervento già in essere.

E’ bene ricordare che si dovrà confermare la conformità alle normative vigenti.

In particolare, si potrebbero riscontrare delle prescrizioni comunali come ad esempio l’obbligo di una percentuale minima di permeabilità del rivestimento del posto auto scoperto che potrebbe non essere confermata dalle caratteristiche costruttive dello stesso (ad esempio se fosse realizzato in battuta di cemento, poco permeabile).

Se anche tu avevi dei dubbi su questo argomento, speriamo di averli sciolti con la stesura di questo articolo.

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