In sede di stipula dell’atto notarile di compravendita, le spese per l’acquisto dell’immobile sono: l’IVA, l’imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale, oltre l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale.

IL PREZZO VALORE

Il valore catastale dichiarato nell’atto di compravendita, ossia il valore che si ottiene moltiplicando la rendita catastale complessiva del fabbricato per un coefficiente predeterminato pari, per gli immobili ad uso abitativo a 126 (in caso di acquisto come seconda casa) e a 115,5 (in caso di acquisto come prima casa), rappresenta, in taluni casi, la base imponibile calcolata secondo criteri di legge, e solitamente inferiore al valore effettivo del diritto trasferito.

Tale criterio di determinazione della base imponibile assume la definizione di “prezzo valore”.

 QUALI SONO GLI EFFETTI DEL PREZZO VALORE?

1. Dare certezza al calcolo delle imposte proporzionali, applicate su una base imponibile.
2. L’Agenzia delle Entrate non può procedere all’accertamento dell’effettivo valore, considerato che le imposte si applicano sul valore catastale del bene e non su quello di compravendita.

QUANDO SI APPLICA IL PREZZO VALORE

Affinché si possa ricorrere a tale criterio è necessario che:

-l’acquirente sia una persona fisica;
-l’oggetto dell’atto sia l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un fabbricato abitativo e/o relative pertinenze;
-l’acquirente indichi nell’atto che intende avvalersi di tale disciplina;
-l’atto sia sottoposto ad imposta proporzionale di registro.

La regola del “prezzo – valore” non è applicabile a tutte le compravendite: infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come privato, ma come società, la base imponibile delle imposte sarà costituita dal prezzo indicato nell’atto.
L’ammontare di queste tre imposte, da versare per l’atto di compravendita, varia a seconda del tipo d’immobile e delle “caratteristiche” dell’acquirente e del venditore.
Qualora non ne sia prevista l’esenzione, l’imposta di bollo è di euro 230, la tassa ipotecaria di euro 35 e la voltura catastale di euro 55.

LE IMPOSTE APPLICABILI ALLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI

 –Se il venditore è un privato si paga l’imposta di registro:

-del 2 % se “prima casa”
-del 9 % se “seconda casa”

L’imposta non può, in ogni caso, essere inferiore a 1000 euro.

 -Se il venditore è un’impresa costruttrice o un’impresa che vi abbia effettuato lavori di ristrutturazione, va operata una distinzione tra immobili ceduti prima o dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori:

1)entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori si applica l’Iva (4%, se “prima casa”; 10 %, se “seconda casa”; 22 %, se l’abitazione è di lusso) e le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro cadauna;

2)dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori si applica l’imposta di registro del 2 % (minimo 1000 euro) se “prima casa”, del 9 %, se “seconda casa”, e le imposte fisse ipotecaria e catastale di 50 euro cadauna.

LE IMPOSTE PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

I contratti preliminari di ogni specie sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
Inoltre, possono verificarsi le seguenti ipotesi negoziali:

-contratto preliminare che contiene una clausola che prevede il conferimento di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50 %.
-contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad Iva (ovvero di una caparra penitenziale): in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.

Se il contratto preliminare viene risolto, e pertanto l’atto definitivo di trasferimento non viene stipulato, le somme versate all’Agenzia delle Entrate non sono rimborsabili.

 SPESE NOTARILI

 L’onorario del notaio è una delle voci che vengono indicate nella parcella del notaio. Infatti, le tariffe notarili che, come vedremo, non possono essere fisse, includono sia l’emolumento per il costo del lavoro svolto dal notaio, sia il rimborso per le spese cui il notaio deve provvedere per il cliente, quali ad esempio:

-le spese per l’esecuzione delle visure
-le spese per la verifica della conformità catastale
-i costi per i controlli ipotecari
-i costi per ricostruire la provenienza dei beni
-tutte le imposte, tasse e diritti collegate alla pratica
-il costo dell’attività svolta in base al tempo impiegato per la pratica e alla sua complessità.

SPESE DI ATTO DI MUTUO

 Le spese per l’accensione di un mutuo comprendono:

-spese bancarie
-spese di istruttoria
-spese di assicurazione (vi sono le polizze obbligatorie quali ad esempio incendio e scoppio e quelle facoltative, le cosiddette CPI quali ad esempio quella per infermità, perdita di lavoro)
-costo dell’atto di mutuo

I costi del mutuo devono essere previsti dall’istituto bancario e riportati ANALITICAMENTE al mutuatario.
Essi devono comprendere anche il tasso di interessi annuale e totale, il costo per l’istruttoria, il costo della perizia dell’immobile per cui si chiede il mutuo e il totale dei costi.

TASSE FISSE COMUNALI

 Vi raccomandiamo di controllare accuratamente le percentuali esatte delle tasse che dovete pagare per la vostra proprietà poiché, essendo comunali, sono o possono essere diverse tra i vari Comuni.
Generalmente quest’ultime sono tre:

–IMU: imposta sulla proprietà dell’immobile
–TARI: tassa sulla raccolta dei rifiuti
–TASI: è l’imposta locale per i servizi

L’elenco riassuntivo delle tasse e delle imposte stilato in questo articolo è valido come regola generale, ma, prima di acquistare una proprietà, è opportuno verificare con il vostro consulente immobiliare di fiducia l’esatto ammontare dei costi da sostenere.

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