Quando si decide di affittare una casa, è fondamentale conoscere quali sono le possibili tipologie di contratto di locazione e quali saranno gli obblighi futuri da rispettare in base alla scelta fatta.
Tramite contratto, il proprietario dell’immobile, definito come locatore, propone al soggetto definito come locatario, l’utilizzo di un immobile per un certo periodo di tempo, con il pagamento di un canone mensile. Il contratto di locazione è un particolare contratto mediante il quale si costituisce un diritto reale di godimento. Tramite il negozio in questione, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un contratto che viene stipulato tra le parti in modo consensuale, che deve contenere tutte le informazioni relative all’accordo in essere tra proprietario e inquilino, ovvero:
- le generalità dei contraenti
- la descrizione dell’unità locata (l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze)
- i dati catastali (particella, subalterno, rendita) necessari ai fini della registrazione
- la data di inizio e la durata della locazione
- il canone locatizio.
Nel contratto di locazione è necessario inserire una clausola con la quale chi è in affitto, il conduttore, dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.
I contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, ad eccezione dei contratti di locazione avente una durata inferiore a 30 giorni, registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, a pena di nullità dello stesso.
Quali sono le tipologie di contratto di locazione per uso residenziale?
CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO
I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario e ha una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Infatti, sia il locatore che il conduttore hanno la facoltà di esercitare il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo.
CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO
A differenza della fattispecie precedente, nella locazione a canone concordato, il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo del canone, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione degli accordi territoriali di riferimento per il proprio Comune. Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione alcuni parametri, tra cui l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile in locazione, così come altri elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..), dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
Questi contratti non possono avere durata inferiore ai tre anni, salvo siano di natura transitoria. Dopo questo periodo è possibile rinnovare il contratto per ulteriori 2 anni ed eventualmente modificarne alcune parti.
CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO
Con questo tipo di contratto, il locatore concede in locazione, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata, il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.
Esso è utilizzato in caso di comprovate e documentate esigenze lavorative o di formazione del conduttore.
La soglia minima di locazione è di un mese e prevede un massimo di 18 mesi. Nel caso del contratto di affitto transitorio, il canone viene calcolato liberamente da locatore e conduttore, ma rispettando i valori minimi e massimi degli accordi territoriali. Inoltre, la motivazione di temporaneità può essere inserita all’interno del contratto attraverso una specifica dichiarazione che determina le esigenze del locatario.
CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI
Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Si caratterizza per la durata limitata e per la possibilità per i genitori dello studente di garantire per il pagamento del canone. Il proprietario mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (in qualità di conduttori) un immobile a destinazione abitativa o una porzione di esso, a fronte del pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali.
L’immobile deve essere sito nel comune ove ha sede l’università (o in un comune limitrofo), o in un comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati e di specializzazione. La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può essere effettuata solo se lo studente ha la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università, e tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questa tipologia di contratto ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima.
Quali sono, invece, quelle per uso commerciale?
I contratti di affitto si differenziano dai contratti di locazione commerciale per l’uso specifico che viene fatto dell’immobile. Non potrai né ricevere né concedere un bene di tipo abitativo per fare attività commerciale e non potrà accadere nemmeno il contrario.
La locazione commerciale riguarda il godimento dei beni per finalità economiche, che si tratti di lavoro autonomo oppure imprenditoriale. Fanno eccezione le cosiddette grandi locazioni, ovvero gli accordi con elevati canoni di locazione che superano 250.000 euro.
Rientrano, dunque, nella tipologia commerciale le attività industriali, artigianali, turistiche, professionali. Anche le pertinenze come i magazzini, le cantine e i garage vengono disciplinati dalle medesime norme purché collegate alla funzione dell’immobile commerciale.
La questione strettamente legata alla durata del contratto commerciale va definita in base all’uso a cui viene adibito il fondo: è fissato a 9 anni il termine minimo di scadenza per le strutture alberghiere e 6 anni per tutti gli altri settori.
In realtà, ci sarebbe anche l’eccezione degli immobili che rientrano nell’ambito del carattere transitorio. Questa deroga, però, non si riferisce solo alla determinazione temporale dell’attività che viene svolta all’interno dei locali. Pertanto, potrai considerare il carattere transitorio solo per manifestazioni culturali e sportive, ricorrenze religiose o altre situazioni realmente effimere.
E per uso turistico?
Le locazioni turistiche, dette anche “locazioni brevi”, sono contratti di locazione che rispettano 3 requisiti:
• riguardano immobili ad uso abitativo
• la locazione ha durata non superiore a 30 giorni
• il contratto è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa; si tratta, quindi, di “privati”, persone che non hanno partita IVA.
Il turismo è una materia di competenza delle regioni, pertanto, la normativa dovrà essere verificata sul portale web della singola regione.
Affinché si possa essere classificati come Locazione Turistica, occorre rispettare i criteri previsti dalla Regione.
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