Casa in centro o in campagna, casa indipendente o in condominio, casa di muratura o di cemento: per quanto la ricerca di questa sembri scontata, ci si ritrova a scontarsi con alcuni elementi, la cui regolarità (o il cui studio) permette di tutelare l’acquirente da spiacevoli sorprese.
È abitudine frequente tra chi intende acquistare casa credere che la fase più importante sia quella finale. Indubbiamente il momento della stipula notarile rappresenta per gli acquirenti uno dei passi più importanti della loro vita.

Bisogna però fare attenzione !
Seppur la ricerca della casa dei sogni sia solitamente un percorso lungo, a volte si è colti dall’ansia di dover sottoscrivere, con una proposta d’acquisto irrevocabile, la conclusione di una trattativa di un immobile, che potrebbe non essere più disponibile sul mercato il giorno successivo. Spesso firmare una proposta d’acquisto è fondamentale per cogliere l’attimo, di fronte ad una casa interessante.
E Si sa! Il mercato è veloce e “non ti aspetta!”

Per questo per evitare di commettere un gesto affrettato, lo step immediatamente successivo a quello della scelta di un agente immobiliare qualificato, è quello da cui dipenderà la resa dell’intero percorso: ovvero l’analisi diretta di tutto il corredo documentale.
Infatti, quando si acquista una casa, si entra in possesso non solo dell’immobile in sé, ma anche di tutta una serie di documenti che sono legati all’immobile stesso, che ne costituiscono una sorta di “carta d’identità”. È bene quindi fare una valutazione preliminare di un numero non indifferente di fattori, prima di apporre qualsiasi firma.

Seppur divisibili in tre macrocategorie, rispettivamente anagrafica- catastale-energetica, eccone un elenco puntuale:

DOCUMENTI DI PROVENIENZA

ATTO DI PROVENIENZA: essere proprietari di un bene significa esserne “titolari”. Grazie al cosiddetto “atto di provenienza” è possibile attestare la proprietà dell’immobile stesso, frutto di una successione o di un testamento, di un rogito, o di una donazione.
Particolare attenzione merita quest’ultimo caso; nell’acquisto di un immobile donato, la provenienza donativa di un bene immobile può rappresentare un rischio per l’acquirente oppure per la banca che finanzia l’acquirente medesimo, in quanto se essa pregiudica i diritti ereditari dei legittimari, può accadere che si verifichi l’impugnazione della donazione dell’immobile, e, in determinati casi, e che venga rivendicata la proprietà del bene donato.

ATTO DI MUTUO: poiché i due documenti vengono letti e firmati uno dopo l’altro dinanzi ad un notaio, spesso lo stesso viene confuso con quello di provenienza.
A differenza di quello di compravendita, in questo atto sono raccolte tutte le informazioni importanti che riguardano il debito del mutuatario nei confronti dell’istituto di credito. È fondamentale essere a conoscenza della debitoria residua gravante sull’immobile che sta per diventare oggetto di compravendita da parte degli acquirenti, di fatti nella maggior parte dei casi, l’estinzione dello stesso rappresenta la conditio sine qua non a che il bene possa essere traslato da un soggetto in capo ad un altro.

ISPEZIONE IPOTECARIA: comunemente definita anche “visura ipotecaria” è un documento rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari volta a scoprire se sul bene gravino ipoteche, vincoli o trascrizioni di vario genere. È compito del notaio effettuare la stessa, ma un agente immobiliare scrupoloso saprà ben consigliare al proprio acquirente di effettuarla ancor prima della sottoscrizione di una eventuale proposta d’acquisto.

DOCUMENTAZIONE CATASTALE:

VISURA CATASTALE: è la carta d’identità dell’immobile, una sorta di tabella riassuntiva, che se aggiornata nelle rispettive variazioni, permette al meglio di ricavare tutti i dati utili per calcolare le imposte necessarie per l’acquisto. Attraverso la lettura attenta del foglio, della particella, del subalterno e dei metri quadrati, il quadro fiscale-matematico della casa è al completo. Essa può essere reperita telematicamente tramite l’ausilio del proprio tecnico (ingegnere-architetto-geometra) di fiducia, o dall’agente immobiliare regolarmente abilitato al sistema del Catasto di riferimento.

PLANIMETRIA CATASTALE: spesso ed erroneamente si è soliti definire la stessa con il
termine “piantina catastale”. Più di ogni altro documento è fondamentale che le parti ne verifichino la conformità, in quanto il notaio non controlla personalmente la documentazione catastale, ma su dichiarazione delle parti, inserisce in atto apposita dicitura che le planimetrie catastali risultano conformi allo stato dei luoghi.
Essa è facilmente riconoscibile, perché è in scala 1: 200 ed in alto riporta gli estremi catastali ed il timbro del tecnico che l’ha redatta. Si consiglia attenzione: una difformità della stessa potrebbe compromettere la tanto temuta perizia di mutuo.

DOCUMENTAZIONE ENERGETICA:

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: L’A.P.E. (A.C.E. fino al DL 63/2013) è il documento che attesta le caratteristiche energetiche dell’unità immobiliare e deve essere fornito al mediatore o al potenziale acquirente sin dall’inizio delle trattative. L’attestato indica, in una scala da A a G la prestazione delle singole unità immobiliari, e pertanto ne è prevista l’obbligatorietà per la vendita o la locazione di un immobile. La validità di un APE è, nella maggior parte dei casi decennale salvo modifiche alle caratteristiche dell’immobile (es in caso di realizzazione di interventi di efficientamento), in qual caso andrà redatto un nuovo A.P.E.; in assenza di interventi, per conservane la validità bisogna garantirne i controlli periodici della caldaia previsti dalla legge. Con le ultime e più recenti disposizioni in materia, il sopralluogo da parte del tecnico nell’immobile è obbligatorio. Lo stesso può essere redatto da un geometra, da un ingegnere o da un architetto regolarmente iscritti all’albo dei certificatori energetici.

CERTIFICATI DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI: accertarsi della conformità o non conformità degli impianti (elettrico, idrosanitario e di riscaldamento), presenti all’interno dell’abitazione, è uno step essenziale.
Così come per la planimetria catastale, in sede di rogito notarile il pubblico ufficiale inserirà una clausola con cui gli impianti vengono garantiti o non vengono garantiti conformi alla normativa vigente. È quindi opportuno che la parte venditrice, con la suddetta dichiarazione, renda edotta la parte acquirente dello stato manutentivo degli impianti stessi.

ULTERIORE DOCUMENTAZIONE:

REGOLAMENTO ED ONERI CONDOMINIALI.
Errore frequente da parte di chi si accinge all’acquisto di un bene immobile è, proprio quello, di non effettuare valutazioni preliminari su oneri di natura ordinaria e straordinaria, qualora quest’ultimo faccia parte di un complesso condominiale.
Prima di effettuare quindi una qualsiasi trattativa occorre richiedere una copia del
regolamento condominiale, delle rispettive spese che possono essere mensili, trimestrali o annuali e di eventuali lavori in essere o in previsione nel condominio stesso.
E ‘obbligo dell’amministratore, su suggerimento della parte venditrice, fornire in sede di
rogito notarile copia autentica (in forma scritta) della delibera-quietanza che attesti la
regolarità dei pagamenti effettuati sino al giorno che precede la data di stipula.

Amo inserire in ogni mio articolo un caso pratico, condotto attraverso la storia di
fantasia di una coppia di acquirenti in cerca della loro casa ideale.
A che punto della loro ricerca sono Francesca e Simone?
Nell’articolo precedente i nostri protagonisti si trovavano nella fase iniziale del loro percorso casa, la stessa divenuta tortuosa a causa dell’influenza che il Coronavirus stava avendo sulle loro vite.
Gli stessi infatti, da gennaio a Giugno 2020, cambiano completamente il loro concept
precedente di casa.

DICEMBRE 2020: Francesca spinge Simone alla ricerca di un immobile con ampi spazi esterni, scelgono un immobile situato si in zona periferica, ma nei pressi della scogliera. Un ampio giardino, parzialmente dotato di copertura fa sì che la prospettiva di un futuro smart working non sia più per entrambi un peso, bensì un piacere.
Simone, meno sognatore di Francesca e più meticoloso della stessa, decide di affidarsi ad un property finder di fascia alta, lo stesso valuterà la documentazione relativa alla villetta a corte scelta dai due ragazzi, prima che questi ultimi possano formalizzare una proposta d’acquisto irrevocabile.
Trattandosi di una villetta a corte con giardino, la stessa di provenienza donativa da parte di un donante ancora in vita, quali sono i documenti di cui i nostri potenziali acquirenti dovranno essere edotti?
Ed ecco che il fondamentale principio della TRASPARENZA immobiliare getta le fondamenta per una compravendita sicura.

Francesca Brattoli

Agente in affari di mediazione immobiliare e a titolo oneroso